解密民國房地產市場 暴漲速度跟不上通貨膨脹

大約七十年前，一位名叫陳述昆的作者在《申報》上發表文章，對過去十年間(1937年~1946年)的上海房地產市場作了一番簡評。他說：

“現在社會上有一種囤戶，拼命囤積一切可以囤積的東西，但囤積房地產未必能讓法幣保值。舉例言之，1937年某甲在衡山路購進空地10畝，共計20萬元，假使囤積到現在，可售8000萬元，不計稅費，賬面上賺了7980萬元。可是1937年的20萬元可以買兩萬石米，現在的8000萬元只能買4000石米，囤了十年地皮，反倒損失了一萬多石米。”

那時候，抗戰剛剛勝利，“魔都”上海光復不久，全國人民還沉浸在幸福的喜悅中，可是上海人民卻高興不起來。為什麼高興不起來呢？因為物價飛漲、住房緊張，抗戰前勒緊腰帶還能奮鬥出一套像樣的房子，現在卻連房子都租不起了。

抗戰前上海通用法幣，在靜安寺附近租一套房子需要幾百元頂費(即轉手費)，光復後又重新使用法幣，租同樣的房子卻需要拿出上萬元甚至幾十萬元的頂費。房租漲了多少姑且不論，單看頂費如此這般翻著跟斗往上漲，平頭百姓哪有能力承擔？

正如陳述昆所說，抗戰前後的上海房地產價格驚人暴漲，十年裡市中心一塊地居然漲了400倍！為什麼能漲這麼厲害呢？一是因為人更多了，房更少了，戰爭毀壞的住宅來不及重建，戰後黨國復員“劫收大軍”又憑藉權勢和槍桿子強佔房屋，致使返城難民無家可歸；二是因為通貨膨脹過於嚴重，國民政府的印鈔機日夜不停瘋狂運轉，法幣飛速貶值，房價自然飛速上漲。

為了應對通貨膨脹，保住手中法幣的購買力，上海市民開始囤積一切可以囤積的商品：糧食、棉布、罐頭、魚乾、頭油、牙膏、金條、首飾、廢棄的汽油桶、雜貨店裡剛剛上市的紅漆馬桶……幾乎什麼都拿來囤上。囤房囤地的就更多了，暴發戶一買就是半條街，普通市民囤不起房，就囤房地產公司發行的股票。從針頭線腦到土地房產，只要一上市就會被人囤起來，導致商品更加供不應求，物價更加飛速上漲。

那種特殊情形下的各種囤積行為中，囤積房地產未必是最明智的選擇。按照陳述昆算的那筆賬，上海地價十年中上漲了400倍，同期糧價卻上漲了4萬倍，房地產的漲價幅度遠遠趕不上糧食，與其囤地，不如囤糧。

當然，陳述昆引用的當年糧價資料，很可能有問題。據筆者翻閱《申報》所載，1937年4月普通大米在上海本埠的售價是36元一石，當時20萬元法幣並不能購買兩萬石米，只能購買五六千石米，陳述昆所說“囤地十年反倒損失一萬多石米”的結論，顯然不夠準確。沒錯，如果用土地換糧食，囤地十年確有損失，不過損失沒那麼大。

無論如何，抗戰前後的十年，若以糧價為參照，上海地價是降了，囤糧比囤地更划算。然而常識告訴我們，不動產易儲存，糧食不易儲存，囤糧十年更不是那麼簡單的事情，你能躲過蟲蛀、水淹，也難逃兵火、饑民。所以務實的投資者仍然將目光鎖定於房地產，囤房囤地即使不能完全抵消通貨的貶值，至少可以部分抵消財富的縮水。

歸根到底，“囤地囤房更實在”的投資法則，必須在和平年代才能生效。強寇深入，馬亂兵荒，國之不存，房將焉附？