解讀住建部“國五條”實施細則：“限價”“限購”標準細化

　　國務院辦公廳1日釋出《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》。通知明確表示，對房價上漲過快的城市，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。同時，對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的省級政府，要進行約談和問責。

一季度公佈控制目標

通知要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩定原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價格控制目標，並在一季度向社會公佈。

對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過於求等情況的城市，也應指導其採取有效措施保持市場穩定。要建立健全穩定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責。

國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要約談和問責。

嚴懲騙購房資格行為

通知稱，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要進一步完善現行住房限購措施。

限購區域應覆蓋城市行政區域的所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。

要嚴查限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的專案，要責令房地產開發商整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，並嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。

加快擴大試點房產稅

繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人徵信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。對房價上漲過快的城市，當地銀行可根據政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

記者瞭解到，2011年，國務院曾出臺房地產調控政策，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%。按照通知精神，這一比例或會提高。

充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。 　　符合條件外來工享住保

通知要求，全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。

通知強調，要完善保障性住房申請家庭經濟狀況稽核機制，嚴格准入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的資訊公開力度。嚴查擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。

各地區要大力推進城鎮個人住房資訊系統建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。

■專家解讀：調控政策落實樓市或快速冷卻

新“國六條”出臺，業界分析認為樓市調控政策更為嚴格，地方政府再“鑽空子”的機率已不大；加上從嚴政策是房地產行業的大利空，最快下週一地產股就會呈現一片“綠色”。1日，幾位專業人士分析認為，政策落地後，樓市快速冷卻的可能性很大，同時從限購、限貸和稅收三大方面進行了深度解讀。

最亮點政策：個稅從全額1%到差額20%

新政規定，二手房交易的個稅徵收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%徵收。事實上，此前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%徵收，但實際上多采取全額1%的徵收方式。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在部分房價上漲過快的城市或地區，對於首付30%的客戶購買有個稅的房子，相當於首付款成數升至45%，極大提高了首次置業人群的購房成本，算是影響市場最重的政策。他認為，二手房市場受此政策影響極有可能會快速冷卻下來，且在此之前會迎來趕搭“末班車”而快速買賣的交易高峰。

胡景暉還提到，其實此前按照規定，對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免徵個人所得稅，可見，對於家庭唯一的、且業主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。而如今在新政中還未明確。

最“摳字眼”政策：“限價”、“限購”標準細化

胡景暉認為，這次將“限價”、“限購”標準細化，其實已經細到“摳”字眼。雖然限購範圍擴大政策並不意外，但地方政府也不再有“鑽空子”的機會。比如交易價格標準統一成不含保障房的商品住房；“限購”區域覆蓋全市行政區範圍，限購包含所有新建商品住房與二手住房，近30個城市的限購政策將由此而發生改變。

胡景暉認為，新政對房地產行業而言是個大利空，預測下週一地產股很可能跌成一片。但華泰證券杜佐鬆分析認為，上市房企受到的影響還要區分來看：專注於園區開發或商業地產的房企影響有限；根植於二三線城市住宅專案的房企影響會更大些。因為一旦外來投資資金受嚴格執行“限購”而被封堵，一些本地剛性需求較弱的城市的資金實力更無法維持現有的高房價，可能像溫州下屬各個縣市房價一樣持續下跌。

最有空間政策：二套房首付及利率上調

對少數高房價城市，將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。鏈家地產市場分析師張月認為，如果本月公佈年度新建商品住房價格控制目標實施後，北京房價走勢還繼續上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。

胡景暉認為，該政策還將影響到改善類需求的順利釋放。但目前僅在原則上界定了調控的方向，具體落實還有待各部委及地方政府細則。隨著各城市細則的陸續執行之後，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷短暫的滯漲期。