物業最怕業主查他什麼

1、舉報亂收費。物業收費必須要遵守相關行政府指導價的物業服務收費標準，業主對超過費用的可以直接拒絕繳納物業霸王條款，比如說前期物業未同意和業主一起協商簽約合同，還是自己單獨私下訂立合同。如果業主舉報，或者是投訴物業管理方面亂收費，那麼市、區物價部門會進行相關的檢查，進而給物業帶來很大的不便。一般來說物業管理公司的上級主管部門是當地的房管局，如業主需要投訴的話，那麼買房人就要檢視物業公司是哪一個公司，還要檢視物業管理公司是否有進駐到小區進行實際管理工作，假如有物業管理公司的話，那麼就應該是找物業公司負責，假如物業管理公司沒有進駐小區的話，那麼就應該找房管局進行投訴。

2、沒有做到維修義務。首先小區物業一般都是從公共設施維修養護，公共場合衛生方面如果存在一定瑕疵。比如說小區路燈，走廊燈損壞沒有及時維修，建築物存在質量問題，物業公司並沒有做到維修義務，如果是房屋漏水，並且已經向物業公司反應以後還沒有得到解決。

3、沒有履行人員和建築安全保障義務，比如說財物被偷，車子被劃，在小區內受到第三人侵犯等。

4、物業公司沒有對外公佈公共賬目，侵害業主的權益，濫用職權。比如說非法闖進業主室內，強制性對業主實施停水停電，停氣等情況。

物業管理規定：

第三十六條，物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十七條，物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十八條，物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十九條，物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。

第四十條，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。